ฮ่องกงปรับเพิ่มอากรแสตมป์ หวังลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์

7 Mar 2013

รัฐบาลฮ่องกงปรับเพิ่มอัตราอากรแสตมป์ (ad valorem duty) อีกครั้ง โดยหวังควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง หลังจากที่เพิ่งประกาศนโยบายปรับเพิ่มอัตราอากรแสตมป์พิเศษ (Special Stamp Duty) และเรียกเก็บอากรแสตมป์จากผู้ซื้อ (Buyer’s Stamp Duty) ไปเมื่อเดือน ต.ค. 2555 แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงกลับยังพุ่งสูงอย่างต่อเนื่อง

 

การประกาศเพิ่มอัตราอากรแสตมป์พิเศษและเรียกเก็บอากรแสตมป์จากผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่อเดือน ต.ค. 2555 ส่งผลให้ธุรกรรมการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงระหว่างเดือน พ.ย. – ธ.ค. 2555 ลดลงอย่างมาก เนื่องจากอุปสงค์ในที่ดินของชาวต่างชาติลดลง อย่างไรก็ดี รัฐบาลยังไม่ประสบความสำเร็จในการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวในเดือน ม.ค. 2556 อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมีราคาสูงขึ้นร้อยละ 2 ในเดือน ม.ค. 2556 และยังมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ปัจจุบัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยสูงขึ้นจากปี 2551 ถึงร้อยละ 120 อัตราความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลงเหลือร้อยละ 52 (ไตรมาสที่ 4 ปี 2555) นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ก็มีราคาสูงขึ้น โดยอสังหาริมทรัพย์ประเภทร้านค้ามีราคาสูงขึ้นร้อยละ 39 อสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานมีราคาสูงขึ้นร้อยละ 22 และอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมมีราคาสูงขึ้นร้อยละ 44 ซึ่งปัจจัยส่วนหนึ่งเกิดจากนโยบายผ่อนคลายเชิงปริมาณทางการเงิน (Quantitative Easing-QE) ของสหรัฐอเมริกาและญี่ปุ่น ส่งผลให้มีกระแสเงินทุนจำนวนมากหลั่งไหลเข้ามาในฮ่องกงและทำให้ดอกเบี้ยอยู่ในอัตราค่อนข้างต่ำ

 

สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวส่งผลให้รัฐบาลตัดสินใจประกาศมาตรการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม ดังนี้

1. เพิ่มอัตราอากรแสตมป์ (Ad valorem stamp duty-AVD) สำหรับการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทเป็น 2 เท่า โดยอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาไม่เกิน 2,000,000 ดอลลาร์ฮ่องกง จะถูกเรียกเก็บ AVD ในอัตราร้อยละ 1.5 ของราคาอสังหาริมทรัพย์ (จากเดิมที่เรียกเก็บในอัตรา 100 ดอลลาร์ฮ่องกง) อย่างไรก็ดี การเพิ่มอัตราอากรแสตมป์ดังกล่าวจะไม่บังคับใช้กับผู้มีถิ่นพำนักถาวรในฮ่องกงที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นครั้งแรก หรือผู้มีถิ่นพำนักถาวรในฮ่องกงที่ขายอสังหาริมทรัพย์เดิมและซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ภายใน 6 เดือน

ราคาอสังหาริมทรัพย์ (ดอลลาร์ฮ่องกง)	อัตราอากรแสตมป์ใหม่
ไม่เกิน $2,000,000	1.50%
$2,000,001 – $3,000,000	3.00%
$3,000,001 – $4,000,000	4.50%
$4,000,001 – $6,000,000	6.00%
$6,000,001 – $20,000,000	7.50%
$20,000,001 ขึ้นไป	8.50%

ตารางอัตราอากรแสตมป์ (AVD) ใหม่

2. เรียกเก็บอากรแสตมป์สำหรับการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย (non-residential properties) อาทิ พื้นที่สำนักงาน ร้านค้า และลานจอดรถทันทีหลังการลงนามในสัญญาซื้อ-ขาย จากเดิมที่เรียกเก็บเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น เพื่อเป็นการป้องกันการเก็งกำไรของนักลงทุน เนื่องจากในปี 2555 มีธุรกรรมซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่อสังหาริมทรัพย์ถูกจำหน่ายต่อในขณะที่ยังดำเนินธุรกรรมซื้อ-ขายเดิมไม่เสร็จสิ้น (confirmor sales) ค่อนข้างมาก โดยพบในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและร้านค้ามากที่สุด (กว่าร้อยละ 40 ของการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ประภทนั้น ๆ)

3. เพิ่มความเข้มงวดของนโยบายคัดกรองผู้กู้ยืมเงินเพื่ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อจำกัดสภาพคล่องในการกู้ยืมเงิน   โดยกำหนดให้ผู้กู้ยืมเงินเพื่ออสังหาริมทรัพย์ต้องมีความสามารถในการชำระเงินคืน แม้ว่าดอกเบี้ยเงินกู้จะเพิ่มขึ้นจากอัตราปัจจุบันอีกร้อยละ 3 นอกจากนี้ ยังมีการปรับลดวงเงินกู้สูงสุด (Loan to Value ratios) ลงร้อยละ 10 และลดวงเงินกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทลานจอดรถลงเหลือร้อยละ 40 (จากเดิมร้อยละ 50) รวมถึงลดระยะเวลาการผ่อนคืนจาก 20 ปี เหลือ 15 ปี ซึ่งนโยบายดังกล่าวมุ่งป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ เนื่องจากหลังรัฐบาลประกาศนโยบายเรียกเก็บอากรแสตมป์กับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อส่วนหนึ่งหันไปเก็งกำไรจากการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทลานจอดรถ โรงงานอุตสาหกรรม และร้านค้าแทน เพื่อหลีกเลี่ยงอากรแสตมป์ดังกล่าว ทั้งนี้ นโยบายดังกล่าวข้างต้นได้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 23 ก.พ. 2555 เป็นต้นไป

 

นาย John Tsang รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังฮ่องกงให้ความมั่นใจต่อมาตรการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น โดยเปิดเผยว่า อุปทานที่ดินในฮ่องกงกำลังจะเพิ่มขึ้นอีกในปี 2557 โดยปัจจุบัน บ้านพักเอกชนจำนวน 48,000 ยูนิต กำลัง    อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ในจำนวนนี้มีบ้านพักจำนวน 24,000 ยูนิต จะสามารถเปิดจำหน่ายได้ภายในปี 2556 นอกจากนี้ นาย Leung Chun-ying ผู้บริหารสูงสุดฮ่องกงเชื่อว่า มาตรการดังกล่าวและอุปทานที่ดินที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตจะช่วยลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงได้ อย่างไรก็ดี หากราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงพุ่งสูงรัฐบาลอาจพิจารณาประกาศมาตรการควบคุมอุปสงค์เพิ่มเติมในเวลาที่เห็นควร

 

ทั้งนี้ หลังการประกาศมาตรการดังกล่าว พบว่า ปริมาณการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง ซึ่งลดลงถึงร้อยละ 50 โดยผู้ซื้อและผู้ขายต่างอยู่ในช่วงระหว่างสังเกตการณ์และประเมินผลกระทบจากมาตรการดังกล่าวต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า มาตรการอากรแสตมป์ใหม่จะทำให้นักเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย (non-residential properties) ลดลง โดยคาดว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทดังกล่าวจะลดลงประมาณร้อยละ 5 อย่างไรก็ดี นาย Alvin Yip Kwok-ping หัวหน้าแผนกการลงทุน จากบริษัทDTZ ซึ่งเป็นบริษัทให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า นโยบายดังกล่าวอาจช่วยยับยั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้พุ่งสูงได้  แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงยังไม่มีแนวโน้มลดลง หากสหรัฐอเมริกายังคงไม่ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ย

 

นาย Wong Leung-sing หัวหน้าฝ่ายวิจัย จาก Centaline Property Agency ให้ความเห็นว่า มาตรการเพิ่มอัตรา AVD อาจส่งผลให้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านพักแบบธรรมดา (mass housing estates) พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2556 เนื่องจากผู้ซื้อจะชะลอการซื้อบ้านและหันไปเช่าบ้านแทน ส่งผลให้อุปสงค์และอุปทานไม่สอดคล้องกัน โดยคาดการณ์ว่า ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านพักอาจสูงขึ้นถึงร้อยละ 18 ซึ่งสถานการณ์ดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อชาวฮ่องกงและชาวต่างชาติที่ต้องเช่าบ้านอยู่

 

นอกจากนี้ ยังมีความห่วงกังวลว่ามาตรการใหม่นี้จะส่งผลกระทบต่อชาวท้องถิ่น กล่าวคือ แม้ว่าการปรับเพิ่มอัตรา AVD จะมีข้อยกเว้นสำหรับผู้มีถิ่นพำนักถาวรในฮ่องกงที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นครั้งแรกหรือผู้มีถิ่นพำนักถาวรในฮ่องกงที่ขายอสังหาริมทรัพย์เดิมและซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ภายใน 6 เดือน เพื่อเป็นการยับยั้งการเก็งกำไร แต่ในความเป็นจริงแล้ว ชาวฮ่องกงบางส่วนมิได้ถือครองอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียว และการหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ภายในระยะเวลา 6 เดือน เป็นไปได้ยาก นโยบายดังกล่าวจึงอาจส่งผลให้ชาวฮ่องกงบางส่วนต้องชำระอากรแสตมป์เพิ่มขึ้น