สรุปภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครเซี่ยงไฮ้ ปี 2551 และทิศทางปี 2552
26 Feb 2015ย้อนกลับไปปี 2550 ที่มูลค่าสินทรัพย์และอัตราการเช่า (occupied) อสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่อัตราพื้นที่ว่าง (vacancy) อยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก เมื่อมาถึงปี 2551 อาจกล่าวได้ว่าเป็นปีแห่งความผิดหวังของผู้ที่อยู่ในวงการตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครเซี่ยงไฮ้ ทั้งเจ้าของที่ดิน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และนักลงทุน เมื่ออัตราการเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ปรับลดลงในอัตราเลขสองหลัก ขณะที่ปริมาณอุปทานในตลาดมีสูงเกินความต้องการ ตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูไม่สดใสนัก เนื่องจากความต้องการเช่า / ซื้อลดลงจากภาวะวิกฤตการเงินโลกที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจและกำลังซื้อของประชาชนทั่วไป ขณะที่ผู้บริโภคส่วนหนึ่งและนักลงทุนต่างชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์ออกไป เนื่องจากยังไม่มั่นใจในราคาที่ยังผันผวน ส่งผลให้รัฐต้องออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การให้สินเชื่อ และให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษี
ศูนย์ข้อมูลธุรกิจไทยในจีน ณ นครเซี่ยงไฮ้ สรุปภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ของนครเซี่ยงไฮ้ในปี 2551 ดังนี้
อาคารสำนักงาน – อุปทานสูงเกินกว่าอุปสงค์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานในปี 2551 ประสบภาวะอุปทานสูงเกินกว่าอุปสงค์ โดยอัตราพื้นที่ว่างจากการเช่าเพิ่มขึ้นจากปี 2550 ถึงกว่า 3 เท่าตัว ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องจากปี 2551
พื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A ที่เปิดขาย / ให้เช่าในปี 2551 มีจำนวนรวมสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 837,000 ตร.ม. โดยพื้นที่ 619,000 ตร.ม. อยู่ในเขตใหม่ผู่ตง ขณะที่มีพื้นที่เพียง 366,000 ที่ถูกจับจอง ซึ่งปริมาณอุปทานในตลาดที่มีมากเกินความต้องการดังกล่าวนี้ ทำให้อัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานเกรด A ในปี 2551 เพิ่มขึ้นจากปี 2550 ที่ร้อยละ 5 เป็นร้อยละ 15.4 ทั้งนี้ Savills Property Services ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติรายใหญ่ในนครเซี่ยงไฮ้คาดว่า อัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานเกรด A ในปี 2552 จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องถึงมากกว่าร้อยละ 20 เนื่องจากยังมีอาคารสำนักงานที่จะเปิดขาย / ให้เช่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครเซี่ยงไฮ้อีกกว่า 754,000 ตร.ม. ขณะที่อัตราค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในทุกระดับลดลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2551 ยกเว้นอาคารสำนักงานเกรด A ในฝั่งผู่ซีซึ่งเป็นแหล่งที่ตั้งของสำนักงานธุรกิจขนาดใหญ่จากทั้งในและต่างประเทศ อย่างไรก็ดี อัตราการเช่าพื้นที่อาคารระดับหรูในเขตดังกล่าวเริ่มปรับตัวลดลง ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2551
สำหรับปี 2552 อัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องจากปี 2551 โดยอาจลดลงในอัตราร้อยละ 5-25 ทำให้ปัจจุบันเจ้าของพื้นที่อาคารสำนักงานต่างเสนอส่วนลดและเงื่อนไขพิเศษเพื่อดึงดูดผู้เช่า อาทิ การขยายระยะเวลาการให้เช่าฟรี และการเพิ่มพื้นที่สีเขียวและพื้นที่ใช้สอยภายนอกอาคาร เป็นต้น
ธุรกิจค้าปลีก – อัตราพื้นที่ว่างอยู่ในระดับต่ำ และอัตราการเช่าพื้นที่ยังคงขยายตัวดี ปี 2551 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจค้าปลีก (อาทิ ซุปเปอร์สโตร์ มินิมาร์ท ห้างสรรพสินค้า) ในนครเซี่ยงไฮ้มีแนวโน้มขยายตัวดี โดยอัตราพื้นที่ว่างอยู่ในระดับต่ำ ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ยังคงขยายตัว สวนทางตลาดโลกที่มีแนวโน้มลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกจากทั่วโลกยังเชื่อมั่นว่าธุรกิจค้าปลีกในจีนในช่วง 2-3 ปีข้างหน้ายังมีอนาคตสดใส แม้จะมีธุรกิจหลายรายที่ระมัดระวังในการขยายธุรกิจ
อัตราพื้นที่ว่างของอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจค้าปลีกในนครเซี่ยงไฮ้ ณ สิ้นไตรมาสสุดท้ายของปี 2551 อยู่ในระดับต่ำที่ร้อยละ 6.5 ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ชั้นล่าง (ground-floor) ในย่านสำคัญเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.1 จากไตรมาสก่อนหน้า จากปริมาณความต้องการที่ยังมีอยู่ในตลาด
สำหรับปี 2552 Jones Lang LaSalle ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติรายใหญ่อีกรายหนึ่งในนครเซี่ยงไฮ้คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจค้าปลีกจะยังมีแนวโน้มขยายตัวดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ โดยอัตราการเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้น แม้จะอยู่ในอัตราที่ชะลอลง และคาดว่าอัตราการเช่าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะก่อสร้างเสร็จในปี 2552 จะไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะตลาดที่ชะลอตัวมากนัก ขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจค้าปลีกในย่านที่กระจายออกไปจากศูนย์กลางน่าจะถูกปรับลดลง
อุตสาหกรรม – อัตราการเช่าพื้นที่ในเขตคลังสินค้าทัณฑ์บนลดลง ตามธุรกิจส่งออกที่ชะลอตัว อัตราการเช่าพื้นที่ในเขตคลังสินค้าทัณฑ์บน (bonded warehouse) ในปี 2551 ลดลงตามความต้องการเช่าของผู้ส่งออกที่มีลดลง ขณะที่การเช่าพื้นที่นอกเขตคลังสินค้าทัณฑ์บน (non-bonded space) ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2551 อยู่ในระดับคงที่ จากความต้องการเช่าของธุรกิจด้านกระจายสินค้าในประเทศที่ยังมีอยู่ ขณะที่พื้นที่จัดตั้งเขตธุรกิจ (business park) ในนครเซี่ยงไฮ้ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะตลาดชะลอตัวมากนัก เมื่อเทียบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคอื่นๆ เนื่องจากยังมีผู้เช่าที่มองหาทำเลที่ตั้งธุรกิจที่จะสามารถช่วยลดต้นทุนการทำธุรกิจ
ที่พักอาศัย – บรรยากาศวิกฤตการเงินโลกกระทบอัตราการเช่าและความต้องการซื้อ 1. ตลาดที่พักอาศัยระดับหรู แม้นครเซี่ยงไฮ้จะออกมาตรการกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา แต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับหรูไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก เนื่องจากผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังเลือกอาศัยอยู่ที่เดิม ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2551 มูลค่าสินทรัพย์เฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ระดับหรูในนครเซี่ยงไฮ้ลดลงร้อยละ 3.7 จากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่อัตราการเช่าชะลอตัวอยู่ที่ร้อยละ 3.4
ขณะเดียวกัน ตลาดที่พักอาศัยระดับหรูที่เปิดให้เช่าเริ่มได้รับผลกระทบทางลบจากวิกฤตการเงินโลกที่ส่งผลให้ธุรกิจข้ามชาติลดจำนวนพนักงาน และลดทอนสวัสดิการด้านที่อยู่อาศัยลง รวมถึงการชะลอการขยายธุรกิจที่ทำให้อัตราการเช่าที่พักอาศัยใหม่ปรับลดลงด้วย ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2551 อัตราพื้นที่ว่างของที่พักอาศัยระดับหรูของนครเซี่ยงไฮ้เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 18.7 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 3 คิดเป็นร้อยละ 0.8 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.1 จากปี 2550 ขณะที่อัตราค่าเช่าลดลงร้อยละ 3.8
ในส่วนของการขายนั้น เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของที่พักต่างปรับลดราคาลง เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ ขณะที่ยอดการขายที่พักอาศัยระดับหรูยังเบาบาง แตกต่างจากการขายที่พักอาศัยในตลาดทั่วไป เนื่องจากนักลงทุนยังไม่มั่นใจในสถานการณ์ตลาดที่ยังคงผันผวน และมีผู้ซื้อบางส่วนที่เปลี่ยนไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดอื่นแทน อาทิ ฮ่องกง และสิงคโปร์
ในปี 2552 คาดว่าทั้งอัตราการเช่า และมูลค่าสินทรัพย์ของที่พักอาศัยระดับหรูจะลดลงต่อเนื่อง ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างของพื้นที่ให้เช่าจะเพิ่มสูงขึ้นอีก
ตลาดที่พักอาศัยทั่วไป
ตลาดที่พักอาศัยทั่วไปของนครเซี่ยงไฮ้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลให้ปริมาณการขายบ้านสร้างใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 2551 ลดลงอย่างมากจาก 44,000 หลัง ในช่วงครึ่งแรกปี 2551 เหลือเพียง 33,000 หลัง ลดลงร้อยละ 25 เช่นเดียวกับราคาเฉลี่ยของบ้านในช่วงครึ่งหลังปี 2551 ที่ล้วนลดลง โดยราคาเฉลี่ยของบ้านสร้างใหม่ลดลงจาก 1.68 ล้านหยวนในช่วงครึ่งปีแรก เหลือเพียง 1.51 ล้านหยวน (ประมาณ 220,175 ดอลลาร์สหรัฐ)
สำหรับปี 2552 คาดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในนครเซี่ยงไฮ้ต้องเผชิญกับความกดดันในการขาย และการทำสงครามราคา จากปริมาณโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ขณะที่ปริมาณความต้องการยังคงเบาบาง จากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังซบเซาทั่วจีน และผลจากวิกฤตการเงินโลก โดยในปี 2552 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยพร้อมออกขายในนครเซี่ยงไฮ้เป็นพื้นที่รวม 22.37 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้นจากปี 2551 ที่มีจำนวนรวม 12.3 ล้านตร.ม. ทำให้เจ้าของโครงการที่อยู่อาศัยต้องเร่งใช้กลยุทธ์กระตุ้นการขาย โดยเฉพาะการลดราคา ที่เชื่อว่าจะเป็นกลยุทธ์การตลาดที่ใช้ได้ผลดีที่สุดในปีนี้ ทั้งนี้ คาดว่าโครงการที่อยู่อาศัยในนครเซี่ยงไฮ้ อาจปรับลดราคาขายลงถึงร้อยละ 30 ในระยะไม่กี่เดือนข้างหน้านี้
การลงทุน – ปี 2551 ไม่สดใสนัก นักลงทุนเล็งโอกาสปี 2552 มูลค่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนต่างชาติในนครเซี่ยงไฮ้ในปี 2551 ลดลงร้อยละ 26 จาก 28,000 ล้านหยวนในปี 2550 เหลือเพียง 16,300 ล้านหยวน (ประมาณ 2,380 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) ซึ่งเป็นผลจากการที่รัฐบาลกลางกันไม่ให้เงินนอกระบบเข้ามาในตลาด และกีดกันการซื้อเพื่อการลงทุนในช่วงที่ผ่านมา รวมถึงสาเหตุการขาดสภาพคล่องในตลาดสินเชื่อทั่วโลก อย่างไรก็ดี นักลงทุนต่างชาติหลายรายเชื่อมั่นว่าปี 2552 จะเป็นปีที่เหมาะสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในนครเซี่ยงไฮ้หลายรายคาดว่า ในภาวะที่นักลงทุนประเภทสถาบันกำลังได้รับแรงกดดันจากวิกฤตการเงินโลกในปัจจุบัน ผู้ลงทุนในประเทศ โดยเฉพาะบริษัทที่เป็นรัฐวิสาหกิจขนาดใหญ่ของจีน รวมถึงนักลงทุนภาคเอกชนจากฮ่องกง ไต้หวัน และสิงคโปร์จะมีบทบาทสำคัญในตลาดลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของนครเซี่ยงไฮ้ในปี 2552
