มาตรการต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของเซี่ยงไฮ้และแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551

26 Feb 2015

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเซี่ยงไฮ้มีแนวโน้มชะลอตัวลง ตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2550 ผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่คาดว่าจะมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องในปี 2551 จากปัจจัยความไม่แน่นอนด้านนโยบายการลงทุนในธุรกิจดังกล่าวที่รัฐบาลต้องการสกัดกั้นความร้อนแรงในธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ และมาตรการควบคุมด้านการเงินที่เข้มข้นยิ่งขึ้น

สรุปมาตรการที่ทางการเซี่ยงไฮ้ประกาศใช้เพื่อสกัดความร้อนแรงในภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2550

1. สำนักบริหารการจัดเก็บภาษี (The State Administration of Taxation) ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในอัตรา 1.5 หยวนถึง 30 หยวน ต่อตารางเมตร สำหรับที่ดินในเมืองใหญ่ และจัดเก็บภาษีที่ดินในอัตรา 0.6 หยวนถึง 24 หยวนต่อตารางเมตร สำหรับที่ดินในพื้นที่อื่นๆ ซึ่งหากโครงการอสังหาริมทรัพย์ใดยังไม่มีการเคลื่อนไหวโครงการในปีที่สองหลังจากประมูลมา รัฐบาลจะเพิ่มอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินอีกร้อยละ 20 และหากยังคงไม่มีการเคลื่อนไหวโครงการในปีที่สาม ทางการจีนจะยึดที่ดินกลับมาเป็นของรัฐ

2. รัฐบาลจัดตั้งสำนักงานที่ดินท้องถิ่น 9 แห่ง เพื่อควบคุมราคาบ้าน การซื้อขายที่ดิน ตลอดจนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์

3. สำนักงานบริหารที่อยู่อาศัยและที่ดินของเซี่ยงไฮ้ประกาศให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่มีขนาดโครงการเล็กกว่า 30,000 ตารางเมตร ดำเนินโครงการและเปิดขายให้เสร็จสิ้นในครั้งเดียว

4. ธนาคารกลางของจีนประกาศปรับเพิ่มยอดชำระเงินดาวน์บ้านเป็นร้อยละ 40 จากเดิมกำหนดที่ร้อยละ 30 สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง

5. คณะกรรมการพัฒนาและปฏิรูปแห่งชาติ และกระทรวงพาณิชย์จีนออกประกาศควบคุมเงินทุนต่างประเทศที่ลงทุนในโครงการพัฒนาและก่อสร้างโรงแรมห้าดาว บ้านพักอาศัยระดับหรู และอาคารสำนักงานระดับ high-end

จากมาตรการดังกล่าวข้างต้น จะเห็นได้ว่ารัฐบาลมีเป้าหมายในการสกัดกั้นการเก็งกำไรระยะยาวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการจำกัดพฤติกรรมการซื้อบ้านที่อยู่อาศัยของประชาชนทั่วไปให้อยู่บนพื้นฐานของการซื้อเพื่ออยู่อาศัย มิใช่การเก็งกำไร

ผลจากการประกาศใช้มาตรการข้างต้นทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเซี่ยงไฮ้ชะลอตัวลงในไตรมาสสุดท้ายของปี 2550 อีกทั้งจากการสำรวจของนักวิจัยเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบว่า นักลงทุนต่างชาติที่ลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะย้ายการลงทุนจากเมืองใหญ่อย่างเซี่ยงไฮ้ไปยังเมืองชั้นสอง หรือชั้นสาม เช่น เฉิงตู ฉงชิ่ง และหางโจว เพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขันที่รุนแรง และลดความเสี่ยงจากนโยบายเข้มงวดด้านการลงทุน อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า นักลงทุนจากต่างชาติจะยังคงสนใจลงทุนในโครงการก่อสร้างอาคารสำนักงานเกรดเอ และเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ อีกทั้งต้องการสร้างความร่วมมือด้านการลงทุนกับนักลงทุนท้องถิ่นมากกว่าการทุ่มเงินซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง นอกจากนี้ การร่วมลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นของจีนยังมีแนวโน้มที่จะได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลมากกว่าอีกด้วย

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551

1. สำหรับแนวโน้มในปี 2551 ผู้เชี่ยวชาญในภาคอสังหาริมทรัพย์คาดว่า จะขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านเศรษฐกิจจีนและเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะสหรัฐอเมริกา รวมถึงปัจจัยการแข็งค่าของเงินหยวน โดยผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะตัดสินใจซื้อให้เร็วยิ่งขึ้น หากค่าเงินหยวนยังคงแข็งตัวต่อเนื่อง ในทางตรงข้ามหากเศรษฐกิจจีนมีแนวโน้มชะลอตัวลง และเงินหยวนแข็งค่าขึ้นในอัตราที่ชะลอลง แรงดึงดูดในการซื้อบ้านก็จะชะลอลงเช่นกัน โดยผู้ลงทุนอาจสนใจนำเงินไปลงทุนในแหล่งอื่นแทน

2. โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนใหม่ มีแนวโน้มขยายพื้นที่ออกไปนอกเมือง จากปัจจัยการขาดแคลนที่ดินใหม่ที่สามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ได้ อีกทั้งระบบคมนาคมขนส่งที่เชื่อมต่อไปยังพื้นที่นอกเมือง ทำให้โครงการลงทุนขยายตามออกไป ปัจจัยดังกล่าว ส่งผลให้ราคาที่ดิน รวมถึงราคาบ้านในเขตนอกเมืองปรับสูงขึ้นตามอุปสงค์ที่ขยายตัวเพิ่มขึ้น เช่น ราคาที่ดินในเขตชิงผู่ซึ่งนับเป็นเขตชานเมืองไกลสุดด้านตะวันตกของเซี่ยงไฮ้มีราคาสูงกว่า 10,000 หยวนต่อตารางเมตรในปัจจุบัน

3. พื้นที่ที่ยังมีศักยภาพดึงดูดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในเซี่ยงไฮ้ในอนาคต คือ เขตใหม่ผู่ตง เนื่องจากปัจจุบันมีวิสาหกิจขนาดใหญ่ที่จัดตั้งสำนักงานในพื้นที่ดังกล่าว ซึ่งจะเป็นแม่เหล็กดึงดูดความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่จะเพิ่มขึ้นตามมา นอกจากนี้ เขตใหม่ผู่ตงยังเป็นพื้นที่จัดงาน Shanghai World Expo 2010 ที่เป็นปัจจัยส่งเสริมให้พื้นที่ดังกล่าวมีความพร้อมทั้งด้านการคมนาคม และโครงสร้างสาธารณูปโภคที่ทันสมัย ทำให้ผู้เชี่ยวชาญในภาคอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าเขตใหม่ผู่ตงจะกลายเป็นศูนย์กลางการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์นอกเขตใจกลางเมืองแห่งใหม่ของเซี่ยงไฮ้