ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงยังคงความร้อนแรง

22 Feb 2013

ราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ ในฮ่องกงยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่ารัฐบาลฮ่องกงจะได้ประกาศนโยบายเพิ่มอากรแสตมป์พิเศษ (Special Stamp Duty) ในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์และเรียกเก็บอากรแสตมป์จากผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (Buyer’s Stamp Duty) เมื่อเดือน ต.ค. 2555 เพื่อยับยั้งกิจกรรมเก็งกำไรของนักลงทุนและลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์

Hong Kong Monetary Authority มีแนวโน้มที่จะประกาศมาตรการควบคุมการกู้ยืมเพื่ออสังหาริมทรัพย์เป็นครั้งที่ 6 นับตั้งแต่ปี 2552 หลังจากการประกาศมาตรการดังกล่าวครั้งที่ 5[1] ยังคงไม่ประสบความสำเร็จในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกง โดยการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นตัวขึ้นในเดือน ม.ค. 2556 ปริมาณการซื้อขายอยู่ที่ 5,430 ราย เพิ่มขึ้นร้อยละ 65.2 จากเดือน ธ.ค. 2555 และมูลค่าการซื้อ-ขายอยู่ที่ 2.85 หมื่นล้านดอลลาร์ฮ่องกง เพิ่มขึ้นร้อยละ 66.3 นาย Patrick Chow Moon-kit หัวหน้าฝ่ายวิจัยของ Ricacorp Properties ให้ความเห็นว่า นักลงทุนเริ่มกลับเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง หลังจากเห็นแนวโน้มว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีทีท่าลดลง ส่งผลให้ปริมาณการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เนื่องจากนักลงทุนนิยมลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อ นอกจากนี้ ตลาดหลักทรัพย์ที่เริ่มฟื้นตัวยังช่วยเรียกความมั่นใจจากผู้ซื้อได้ด้วย

ปัจจุบัน ฮ่องกงขึ้นชื่อว่าเป็นเมืองที่อสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างแพง โดยฮ่องกงมีค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทร้านค้าในย่านศูนย์กลางการท่องเที่ยวแพงที่สุดในโลก โดยค่าเช่าอยู่ที่ตารางฟุตละ 4,335 ดอลลาร์สหรัฐ/ปี แพงกว่าค่าเช่าร้านค้าในนครนิวยอร์ก ซึ่งแพงเป็นอันดับสองของโลกถึงร้อยละ 46 บริษัท CBRE ซึ่งเป็นบริษัทให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ให้ความเห็นว่า ราคาค่าเช่าดังกล่าวเป็นผลมาจากนักท่องเที่ยวชาวจีนที่มีกำลังซื้อสูงหลั่งไหลเข้ามาในฮ่องกงเป็นจำนวนมาก และฮ่องกงมีพื้นที่ไม่เพียงพอสำหรับร้านค้าต่าง ๆ

นอกจากนี้ ฮ่องกงยังมีค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ระดับ high-end แพงที่สุดในโลก โดยค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์สามห้องนอน ไม่รวมค่าตกแต่งอยู่ที่เดือนละ 11,550 ดอลลาร์สหรัฐ ECA International ซึ่งเป็นบริษัทให้คำปรึกษาด้านการจัดตั้งบริษัทให้ความเห็นว่า อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นและพื้นที่ที่จำกัดส่งผลให้ค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทดังกล่าวยังมีความผันผวนค่อนข้างมากจากผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปและสหรัฐอเมริกา เนื่องจากผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทดังกล่าวส่วนใหญ่จะเป็นชาวต่างชาติที่อาศัยและทำงานอยู่ในฮ่องกง

ฮ่องกงยังเป็นเมืองที่มีค่าเช่าสำนักงานเกรดเอแพงเป็นอันดับสองของโลก รองจากกรุงลอนดอน (เขต West End) โดยมีค่าเช่าตารางฟุตละ 184 ดอลลาร์สหรัฐ/ปี ซึ่งค่าเช่าดังกล่าวลดลงจากช่วงก่อนหน้านี้แล้ว เนื่องจากค่าเช่าเริ่มถึงจุดอิ่มตัวและผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจส่งผลให้ธุรกิจบางส่วนลดขนาดและย้ายออกจากเขตศูนย์กลางธุรกิจเพื่อไปตั้งสำนักงานในพื้นที่ที่มีค่าเช่าถูกกว่า อาทิ เขต Kowloon East บริษัท DTZ ซึ่งเป็นบริษัทให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ให้ความเห็นว่า ค่าเช่าสำนักงานในเขต Central ของฮ่องกงน่าจะคงที่ในปีนี้ หลังจากที่ค่าเช่าลดลงในปีที่ผ่านมา เนื่องจากเศรษฐกิจจีนยังขับเคลื่อนไปได้ดี และวิสาหกิจจีนยังคงต้องการเช่าสำนักงานในฮ่องกง

นาย Norman Chan Tak-lam เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงที่ยังคงความร้อนแรงเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจของฮ่องกง โดยปัจจุบัน ฮ่องกงมีหนี้ภาคครัวเรือน (household debt) เกือบถึงร้อยละ 60 ของ GDP ซึ่งเป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างสูง ทั้งนี้ แม้ว่ารัฐบาลจะได้ประกาศมาตรการเรียกเก็บอากรแสตมป์เพิ่มในเดือน ต.ค. 2555 แล้ว และประสบความสำเร็จในการลดจำนวนการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยดัชนีราคาที่พักอาศัยมือสองในเขตชุมชน 100 แห่ง อยู่ที่ 119.13 จุด[2] เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.63 นาย Chanให้ความเห็นว่า อุปทานที่ดินที่ไม่เพียงพอและกระแสเงินทุนจากต่างประเทศที่หลั่งไหลเข้ามาในฮ่องกงเป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ มาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณทางการเงินของสหรัฐอเมริกาและญี่ปุ่นได้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องแก่ตลาดและก่อให้เกิดปัญหาเงินเฟ้อในเอเชีย ส่งผลให้ตลาดการเงินและเศรษฐกิจฮ่องกงเกิดความผันผวน นาย Chan ให้ความเห็นว่า อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันค่อนข้างต่ำและมีโอกาสสูงขึ้นตลอดเวลา และหากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ผู้กู้ยืมเงินเพื่ออสังหาริมทรัพย์อาจประสบปัญหาในการผ่อนชำระเงินคืน ซึ่งเป็นการสร้างความเสี่ยงแก่ธนาคาร ดังนั้น Hong Kong Monetary Authority จึงมีแผนประกาศนโยบายจำกัดสภาพคล่องในการกู้ยืมเงินเพิ่มเติม หากจำเป็น โดยธนาคารอาจใช้นโยบายคัดกรองผู้กู้ยืมเงินเพื่ออสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถในการชำระเงินคืนได้ แม้อัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นจากที่เป็นอยู่ร้อยละ 3-4

บีไอซีเห็นว่า การติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮ่องกงเป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะผู้ประกอบการไทยที่ต้องการเข้ามาเปิดตลาดในฮ่องกง โดยผู้ประกอบการไทยควรศึกษาแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนที่อาจเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ นโยบายควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลยังอาจส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยและระเบียบในการกู้ยืมเงินด้วย