สาระน่ารู้เกี่ยวกับการซื้อบ้านในกรุงปักกิ่งของคนต่างชาติ

4 Aug 2023

สำหรับคนไทยและคนต่างชาติที่พำนักในจีนเป็นเวลานาน คงเคยคิดอยากมีบ้านในจีนเป็นของตัวเอง เพื่อใช้อยู่อาศัยและนับเป็นการลงทุนในระยะยาว ศูนย์ข้อมูลเพื่อธุรกิจไทยในจีน (BIC) ณ กรุงปักกิ่งจึงขอแบ่งปันสาระน่ารู้เกี่ยวกับเงื่อนไขและขั้นตอนสำหรับการซื้อบ้านหรือครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในกรุงปักกิ่งของคนต่างชาติ ดังนี้

“70 ปี” ตัวเลขนี้มีความหมายอย่างไร

“บ้านที่จีนมีอายุการใช้งานเพียง 70 ปีจริงหรือไม่” นับได้ว่าเป็นคำถามยอดฮิต หากจะตอบคำถามนี้ ต้องทำความเข้าใจเสียก่อนเกี่ยวกับ “สิทธิในการครอบครองที่ดิน” และ “สิทธิการใช้งานสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน”ซึ่งตามกฎหมายของจีน ที่ดินทุกประเภทเป็นทรัพย์สินของประเทศชาติ บุคคลทั่วไปรวมถึงคนต่างชาติไม่มีสิทธิในการครอบครองที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ต่อที่ดินแบบผูกขาด แต่มีสิทธิซื้อและใช้งานบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินดังล่าว โดยมีระยะเวลาการใช้งาน 70 ปี

ภาพ: “บ้านครบเวลาใช้งาน 70 ปีจะทำไงดี”

ที่มา: https://view.inews.qq.com

เมื่อใช้งานครบ 70 ปีแล้วจะถูกเรียกคืนหรือไม่เกี่ยวกับประเด็นนี้ กฎหมายแพ่งของจีนซึ่งมีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2564 กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า เมื่อครบระยะเวลาการใช้งานจะได้รับการต่ออายุการใช้งานโดยอัตโนมัติ ดังนั้น หากบ้านที่ซื้อยังสามารถใช้งานได้อยู่ เจ้าของบ้านจะมีสิทธิการใช้บ้านได้มากกว่า 70 ปี ยกเว้นกรณี (1) รัฐบาลเปลี่ยนประเภทการใช้ที่ดินจากเดิมเพื่ออยู่อาศัยเป็นประเภทอื่น อาทิ เพื่อใช้เป็นพื้นที่สาธารณะ และ (2) ตึกอาคารของบ้านมีสภาพที่เสื่อมโทรมไม่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยต่อไป ซึ่งรัฐบาลจีนจะทำลายสิ่งก่อสร้างบนที่ดินและวางแผนการใช้ที่ดินใหม่ ทั้งนี้ ในทั้งสองกรณีข้างต้น ผู้ซื้อบ้านจะได้รับค่าชดเชยตามราคาในตลาดหรือสามารถย้ายไปอาศัยอยู่ในบ้านที่สร้างและจัดสรรโดยรัฐบาลจีนได้

“บ้านมีไว้อยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร

เมื่อปี 2559 จีนได้เริ่มออกนโยบาย “บ้านมีไว้อยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร” เพื่อแก้ไขปัญหาราคาบ้านพุ่งสูงอย่างรวดเร็วและลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีน โดยเฉพาะในเมืองขนาดใหญ่ โดยกรุงปักกิ่งเป็นหนึ่งในเมืองที่มีนโยบายเข้มงวดที่สุดในจีน สำหรับครอบครัวที่มีทะเบียนบ้านอยู่ในกรุงปักกิ่ง สามารถซื้อบ้านได้ไม่เกิน 2 หลัง ในขณะที่ ครอบครัวที่มีทะเบียนบ้านอยู่ต่างเมืองมีเงื่อนไขการซื้อบ้านที่แตกต่างกัน อาทิ จำเป็นต้องชำระค่าประกันสังคมหรือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่กรุงปักกิ่งต่อเนื่องกันเป็นเวลา 5 ปี ถึงจะซื้อบ้านได้เพียงหลังเดียว นอกจากนี้ สำหรับชาวปักกิ่งหากจะซื้อบ้านหลังที่สองด้วยวิธีกู้เงินจากธนาคาร จะมีอัตราส่วนเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 60 ของราคาบ้านทั้งหมด รวมถึงจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าบ้านหลังแรก

เงื่อนไขและเอกสารทั่วไป

หากเปรียบเทียบกับคนจีน เงื่อนไขการซื้อบ้านในกรุงปักกิ่งของคนต่างชาติถือได้ว่าน้อยและผ่อนคลายมากกว่า โดยไม่มีข้อกำหนดด้านการชำระค่าประกันสังคมหรือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และไม่มีข้อบังคับให้ต้องอาศัยในกรุงปักกิ่งเป็นเวลานานเท่าใด อย่างไรก็ดี คนต่างชาติ/ครอบครัวต่างชาติสามารถซื้อบ้านในกรุงปักกิ่งได้เพียงหลังเดียว โดยมีเงื่อนไขที่สำคัญ ได้แก่ (1) มีวีซ่าทำงานหรือวีซ่านักข่าวในจีน (2) ไม่มีบ้านในจีนอยู่แล้ว และ (3) คนต่างชาติหนึ่งคน/ครอบครัวต่างชาติหนึ่งครอบครัวซื้อบ้านได้เพียงหลังเดียว

สำหรับเอกสารทั่วไปที่คนต่างชาติต้องจัดเตรียมในการซื้อบ้านในกรุงปักกิ่งได้แก่หนังสือเดินทางและเอกสารที่แสดงสถานะความสัมพันธ์ระหว่างสมาชิกครอบครัว (อาทิใบจดทะเบียนสมรสและสูติบัตรของบุตร) ทั้งนี้ หากเอกสารเป็นภาษาต่างประเทศจำเป็นต้องแปลเป็นภาษาจีนและดำเนินการรับรองเอกสาร

สองขั้นตอนสำคัญที่จำเป็นต่อการซื้อบ้านในกรุงปักกิ่ง

การใช้ชื่อภาษาจีน คนต่างชาติที่ประสงค์ซื้อบ้านในกรุงปักกิ่งจำเป็นต้องใช้ชื่อภาษาจีนเพื่อลงทะเบียนในแพลตฟอร์มซื้อขายบ้านของหน่วยงานภาครัฐของกรุงปักกิ่งและลงนามในเอกสารต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อบ้าน ทั้งนี้ คนต่างชาติต้องจ้างบริษัทแปลหน้าแรกของหนังสือเดินทางเป็นภาษาจีน รวมทั้งแปลชื่อ/ตั้งชื่อเป็นภาษาจีน และดำเนินการรับรองชื่อภาษาจีนและชื่อในหนังสือเดินทางว่าเป็นบุคคลเดียวกัน
การยืนยันสิทธิในการซื้อบ้าน ชาวจีนและคนต่างชาติ/ครอบครัวต่างชาติจำเป็นต้องยืนยันสิทธิการซื้อบ้านในกรุงปักกิ่งผ่านเว็บไซต์ทางการของคณะกรรมาธิการการเคหะและการพัฒนาเมือง – ชนบท กรุงปักกิ่ง (Beijing Municipal Commission of Housing and Urban – Rural Development) http://gfzg.zjw.beijing.gov.cn/login.aspx โดยคนต่างชาติ/ครอบครัวต่างชาติต้องให้ข้อมูลส่วนตัว/ข้อมูลสมาชิกของครอบครัว และยืนยันว่า ไม่มีบ้านอื่นในจีนแล้ว โดยทั่วไป ระบบจะแจ้งผลการตรวจสอบภายใน 10 วันทำการ ทั้งนี้ หากมีการกรอกข้อมูลไม่ตรงตามความเป็นจริง อาทิ สมาชิกครอบครัวมีบ้านที่จีนอยู่แล้วผู้ร้องจะถูกยกเลิกสิทธิการซื้อบ้านทันที

ภาพ: ระบบยืนยันสิทธิการซื้อบ้านในกรุงปักกิ่ง

ที่มา: http://gfzg.zjw.beijing.gov.cn/login.aspx

ทุกขั้นตอนซื้อบ้านทำได้ผ่านช่องทางออนไลน์

ข้อมูลบ้านในกรุงปักกิ่งรวมถึงบ้านใหม่บ้านมือสองผู้ซื้อบ้านผู้ขายบ้านและข้อมูลของบริษัทนายหน้ามีการบันทึกอย่างครบถ้วนในระบบซื้อขายบ้านของกรุงปักกิ่งคนต่างชาติจึงสามารถดำเนินการซื้อบ้านผ่านเว็บไซต์ทางการของคณะกรรมาธิการการวางแผนและทรัพยากรธรรมชาติกรุงปักกิ่ง (Beijing Municipal Commission of Planning and Natural Resources) http://bdc.ghzrzyw.beijing.gov.cn เช่น การดาวน์โหลดแบบฟอร์มเอกสารต่าง ๆ การลงนามสัญญาซื้อบ้าน การชำระภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ และการขอรับใบรับรองสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ (real estate certificate) ในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์

ภาพ: ขั้นตอนซื้อบ้านผ่านช่องทางออนไลน์

ที่มา: http://bdc.ghzrzyw.beijing.gov.cn

ทั้งนี้ เว็บไซต์ข้างต้นล้วนเป็นภาษาจีนและบังคับให้ผู้ร้องกรอกข้อมูลเป็นภาษาจีนเท่านั้น ดังนั้น ผู้ร้องที่ไม่มีทักษะภาษาจีนจึงต้องพิจารณาว่าจ้างนายหน้าเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนต่าง ๆ อาทิ การประสานงานกับผู้ขายบ้านและการยื่นเอกสารที่เป็นภาษาจีนต่อหน่วยงานต่าง ๆ ของจีน ซึ่งจะมีค่านายหน้าประมาณร้อยละ 1 – 2 ของมูลค่ารวมของบ้าน

ราคาบ้านใหม่ในเมืองขนาดใหญ่ 50 แห่งของจีน

China Index Academy ซึ่งเป็นสถาบันวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของจีนที่จัดทำรายงานราคาบ้านของเมืองขนาดใหญ่ 100 แห่งในจีนเป็นรายเดือนได้ออกรายงานประจำเดือนกรกฎาคม 2566 ซึ่งสะท้อนว่า ราคาเฉลี่ยของบ้านใหม่ในเมืองขนาดใหญ่ 100 แห่งในจีนอยู่ที่ 16,177 หยวนต่อตารางเมตร ลดลงร้อยละ 0.01 จากเดือนมิถุนายน 2566 และลดลงร้อยละ 0.17 จากช่วงเดียวกันของปี 2565 ทั้งนี้มีเมืองที่ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้น 35 แห่ง ราคาบ้านคงที่ 20 แห่ง และราคาบ้านลดลง 45 แห่ง ทั้งนี้ ในเดือนกรกฎาคม 2566 เมืองที่มีราคาบ้านใหม่เฉลี่ยสูงที่สุด 50 อันดับแรกของจีนตามตารางด้านล่างนี้

รู้จัก “School District Homes” สภาพบ้าน “เก่า โทรม และเล็ก” แต่ราคาแพงเว่อร์

โดยทั่วไปตำแหน่งของบ้านหากยิ่งห่างออกไปจากใจกลางเมืองราคาบ้านจะยิ่งถูกแต่กฎนี้มีข้อยกเว้นในบางพื้นที่ของกรุงปักกิ่งเนื่องจากกรุงปักกิ่งถูกมองว่าเป็นเมืองที่มีทรัพยากรด้านการศึกษาที่ดีที่สุดของจีน ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์การแข่งกันซื้อบ้านมือสองประเภท School District Homes (学区房) ซึ่งเป็นบ้านที่มักตั้งอยู่ห่างไกลใจกลางเมืองแต่ใกล้กับโรงเรียนดีเด่น โดยมีสภาพเก่า โทรม และเล็ก แต่มีราคาสูง โดยเฉพาะเขตไห่เตี้ยนของกรุงปักกิ่ง ซึ่งเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยระดับแนวหน้าของจีน อาทิ มหาวิทยาลัยปักกิ่ง มหาวิทยาลัยชิงหัว มหาวิทยาลัยเหรินหมิน ตลอดจนโรงเรียนสาธิตภายใต้มหาวิทยาลัยดังกล่าว

ทั้งนี้ในเดือนมิถุนายน 2566 ภายใต้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนที่ซบเซาในภาพรวมราคาบ้านมือสองเฉลี่ยของกรุงปักกิ่งอยู่ที่ประมาณ 60,417 หยวน/ตร.ม. ลดลงร้อยละ 0.56 จากเดือนพฤษภาคม 2566 ขณะที่ราคาบ้านมื้อสองเฉลี่ยของเขตไห่เตี้ยนสูงถึง 105,685 หยวน/ตร.ม. ซึ่งเป็นราคาที่ไม่แพ้พื้นที่ใจกลางเมืองของกรุงปักกิ่ง และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.29 จากเดือนพฤษภาคม 2566 นับเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกันเป็นเดือนที่ 4

เตือนภัย…ตรวจสอบให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนเป็นตลาดที่มีความซับซ้อนสำหรับคนต่างชาติควรตรวจสอบคุณสมบัติของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ขายบ้านให้รอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อบ้านโดยสำหรับการซื้อบ้านใหม่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีใบอนุญาต 5 ใบที่ออกโดยหน่วยงานภาครัฐได้แก่ (1)ใบอนุญาตการใช้ที่ดิน (国有土地使用证) (2) ใบอนุญาตการวางแผนที่ดินเพื่อการก่อสร้าง (建设用地规划许可证) (3) ใบอนุญาตการวางแผนโครงการก่อสร้าง (建设工程规划许可证) (4) ใบอนุญาตการดำเนินโครงการก่อสร้าง (建筑工程施工许可证) และ (5) ใบอนุญาตจำหน่ายบ้าน (商品房销售许可证)

ภาพ: ตัวอย่างใบอนุญาต 5 ใบของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: http://www.0712fang.com

สำหรับการซื้อบ้านมือสอง ควรตรวจสอบข้อมูลของผู้ขายบ้านให้ตรงกับฐานข้อมูลบนเว็บไซต์ทางการของคณะกรรมาธิการการเคหะและการพัฒนาเมือง – ชนบทกรุงปักกิ่ง (Beijing Municipal Commission of Housing and Urban-Rural Development) นอกจากนี้ ควรยืนยันว่าบ้านที่ซื้อไม่ได้อยู่ในขั้นตอนการฟ้องร้องใด ๆ และไม่เป็นบ้านที่สร้างขึ้น โดยไม่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานภาครัฐของจีนอย่างสมบูรณ์และถูกต้อง

นัยต่อประเทศไทย

ในภาพรวมการซื้อบ้านในกรุงปักกิ่งสำหรับคนไทยและคนต่างชาติทั่วไปถึงจะมีเงื่อนไขที่แลดูน้อยและผ่อนคลายกว่าคนจีน แต่ในทางปฏิบัติกลับมีอุปสรรคด้านภาษา ข้อจำกัดด้านจำนวนบ้าน ค่าธรรมเนียม/ค่านายหน้าที่สูง และขั้นตอนกระบวนการต่าง ๆ ที่ซับซ้อน นอกจากนี้ ยังต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องของท้องถิ่นจีนอย่างเคร่งครัดและเข้มงวด อย่างไรก็ดี การประยุกต์ใช้ระบบออนไลน์และฐานข้อมูลมหัต (big data) ของหน่วยงานกรุงปักกิ่งเป็นแนวปฏิบัติที่ดีที่อาจนำไปพิจารณาปรับใช้กับบริบทของไทยในการอำนวยความสะดวกและคุ้มครองผู้บริโภค และเป็นประโยชน์ต่อการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยให้มีเสถียรภาพและประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

* * * * * * * * * *

จัดทำโดย นายเหวิน ปิน
ศูนย์ข้อมูลเพื่อธุรกิจไทยในจีน ณ กรุงปักกิ่ง

แหล่งข้อมูล:

70年后房子还是我的吗？

http://legal.people.com.cn/n1/2020/0723/c42510-31795032.html

北京市住房和城乡建设委员会

http://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/ztzl/bjgfzn/gfzgsq/index.shtml

北京市规划和自然资源委员会

http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/

坚持“房住不炒”，我国多举措促进房地产市场平稳健康发展

http://www.news.cn/2023-01/17/c_1129294820.htm

关于落实本市住房限购政策有关问题的通知